Paroles d'experts
« Et si je me passais d'agence ? »
Le site MeilleursAgents décrit les galères rencontrées par les particuliers qui ont vendu seuls
Vendre un bien immobilier est loin d’être un fleuve tranquille. D’autant plus quand ce n’est pas son métier. Entre la mise en vente, les visites, la constitution du dossier… et quand bien même un acquéreur intéressé fait une offre au prix demandé par le propriétaire vendeur, la partie n’est pas forcément gagnée. Le parcours jusqu’à la finalisation de la vente chez le notaire est semé d’embûches. Florilège d’écueils auxquels les particuliers peuvent être confrontés :
Une annonce qui ne suscite aucun intérêt
Des photos de qualité insuffisante ou prises avec un mauvais angle, une décoration intérieure trop personnalisée ou qui n’est plus au goût du jour… Un vrai problème quand on connaît l’importance des photos dans une annonce. « Avant de créer une annonce, le professionnel met tous les atouts de son côté en valorisant le bien. Soit nous faisons appel à un photographe professionnel, soit nous sommes appareillés pour avoir des photos en grand angle retravaillées. Pour les logements vides ou à rafraîchir, nous apportons aussi des solutions comme le home staging et les visites virtuelles pour les valoriser », explique Lionel Vieira.
Vous l’aurez compris, à moins d’avoir un vrai don pour la photo – et encore, faire de jolis portraits de famille ne compte pas ! – et surtout un bel appareil, un professionnel pourra vous être bien utile au moment de cette étape décisive. Caroline, qui a cherché à vendre son studio pendant des mois par elle-même a fini par le comprendre lorsqu’elle a montré son annonce à une agence appelée finalement à la rescousse : “Je ne cuisine pas et donc je n’avais pas mis de photo de ma cuisine. Pourtant, le fait qu’elle soit séparée était apparemment un vrai plus pour les acquéreurs potentiels. Je n’y avais absolument pas pensé !”
Une négociation importante et systématique
« Neuf fois sur dix le bien est affiché trop cher quand le particulier essaye de vendre seul, déplore Hubert Massenet, directeur de l’agence AJP Bordeaux Chartrons. Le vendeur en direct pense que plus il vend cher, plus il aura des propositions hautes, mais c’est un mauvais calcul. Plus le prix est déconnecté du marché, moins il aura d’offres d’achat. Les acquéreurs sont très peu opportunistes, ils se fixent un budget et regardent rarement au-dessus ». Or, « quand la vente démarre sur de mauvaises bases, bien souvent elle se finalise sur un prix inférieur à celui qu’aurait obtenu l’agence », conclut Hubert Massenet.
Et Francis, ancien propriétaire d’une maison située à Grenoble de reconnaître: “J’ai fait estimer ma maison par une agence qui m’a proposé un prix net vendeur à 386 000 euros et 400 000 euros frais d’agence inclus. Je l’ai mise en vente en direct à 392 000 euros en me disant que je couperais ainsi la poire en deux. Mais à chaque fois les acheteurs me disaient qu’ils voulaient justement acheter en direct pour économiser la commission d’agence. Et au final je n’ai eu que des propositions à moins de 380 000 euros.”
Des visites chronophages, annulées… et finalement un délai de vente qui s’allonge
Estimer son bien, prendre des photos, rédiger son annonce sur une ou plusieurs plateformes, faire visiter le bien… Le processus de mise en vente d’un bien immobilier demande un certain temps, qui dépend certes de l’état du marché mais aussi du temps que l’on a à y consacrer. « Sur un marché tendu, comme dans le centre de Lyon, un bien se vend en trois ou quatre jours. Si tous les critères sont respectés, c’est-à-dire si le prix est cohérent, si le bien ne présente pas de défaut majeur et si le dossier de financement de l’acquéreur est validé, un compromis peut être signé dans un délai d’un mois en passant par une agence. Un particulier met facilement un mois supplémentaire voire beaucoup plus sur un marché moins recherché », estime Lionel Vieira.
C’est ainsi que Yannick, propriétaire d’un 70 mètres carrés à Issy-les-Moulineaux a mis 3 mois à trouver un acquéreur pour son bien. “On m’avait dit qu’il fallait que l’appartement soit présenté sous son meilleur jour au moment des visites. Alors étant propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage et orienté sud, je préférais le faire visiter en journée. Mais avec mon travail ce n’était possible que le week-end. Du coup, entre les visites annulées parce que les acquéreurs partaient finalement en week-end ou avaient trouvé un autre bien dans la semaine, le temps est vite passé, et j’ai finalement dû prendre un prêt relais.”
L’annulation de la vente
Une offre voire la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente ne garantit pas la réalisation finale de l’opération. Refus de prêt, pièces manquantes au dossier de vente (diagnostics, permis de construire pour une extension ou une ouverture), dépassement des délais… Divers motifs peuvent conduire une vente à l’échec.
Anne-Laure et Thomas, propriétaires d’un appartement de 3 pièces à Nantes ont mis leur logement en vente en novembre pour acheter plus grand en vue d’accueillir leur deuxième enfant. Mais le couple avait sous-estimé le volet administratif et juridique de la vente, d’autant plus complexe pour un bien situé dans une copropriété. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, tout un ensemble de documents sur l’organisation et la situation financière de la copropriété doit être annexé au compromis de vente. « En deux semaines, on a trouvé un couple intéressé, qui cherchait à s’installer dans la région au printemps en raison d’une mutation professionnelle. Mais entre les diagnostics et tous les papiers à récupérer auprès du syndic, avec nos journées déjà bien chargées, nous avons perdu beaucoup de temps et nous n’étions pas prêts pour signer le compromis de vente en temps voulu. Du coup, nos acquéreurs se sont tournés vers un autre appartement », raconte Thomas.
